王红军终于缓过来了，但还是疑惑地问道："刘董，我明白你的意思了，但是土地的性质怎么转？滩涂和海域是国有未利用地，要走填海造地的审批流程，光是京城海洋局和发改委那两道门，没有通天的关系，根本批不下来。"

王红军说完，刘永卓又跟着补充道：“刘董，除了王总刚刚提到的这些困难，还有一个关键问题，那就是启东市里为什么会答应我们恒达的合作？”

刘杨靠在沙发上看着王红军和刘永卓两人紧绷的脸，思考了一下，只是简单的解释道：“据我得到的消息，启东市里财政收入连年吃紧，地方债压力不小，现在急需一个超级项目来拉动gdp和当地就业，而房地产无疑是最合适，我相信，只要市里的领导不傻，他们比咱们更着急让这个项目落地。

“至于填海造地审批的事情”刘杨斟酌了一下，没有多说，“这个暂时不用管，你们只管先去对接，后期我会和市里领导亲自洽谈。”

两人闻言点了点头，见刘杨不愿意说，也没敢多问。

办公室里一时陷入了安静，一直插不上话的吴忠，为了缓解尴尬，问出了一个刘永卓和王红军都觉得很傻逼，但又很想知道的问题。

"刘董，既然市里急需一个超级项目来拉动gdp和当地就业，那我们为什么不选一块条件更好的地？偏偏要选寅阳镇这片滩涂，审批困难不说，还白白花费那么多填海造地的费用。"

话音刚落，刘永卓和王红军两人对视一眼 ，此时都觉得吴忠这苟日的也特妈不完全一无是处。

刘杨看了吴忠一眼，没有立刻回答，而是重新续了一根烟才慢悠悠地开口。

"吴总，你说的没错，如果单单从开发成本来看，寅阳镇那片滩涂确实不是最优选择，填海造地的成本高，基础配套设施要从零开始，周期长，变数多。"说完话锋一转："但你要反过来想，正因为它是滩涂，地方政府才愿意给出最多的政策优惠，如果是一片配套完善的土地，你觉得能轮到咱们恒达来捡便宜。"

三人听完都若有所思的点了点头。

刘杨抽了一口烟继续分析道："越是需要填海造地的区域，地方政府能给出的筹码就越大，土地出让金减免、税费返还、免息贷款、审批绿色通道这些东西，你在成熟地块上是拿不到的，而寅阳镇那片滩涂之所以能有四百亿的估值溢价，一部分来自于土地本身的稀缺性，另一部分来自于政策红利套利。"

吴忠听完之后，嘴巴张了又合，合了又张，最后只能憋出一句马屁："刘董，您这脑子真不是一般人能比的。"

刘永卓和王红军两人也下意识地点头附和。

刘杨被他这句话逗得笑了一声，摆了摆手："行了，别拍马屁了。"说完将茶几上的通市地图重新迭好，随即看着沙发上三个人特意叮嘱道，"这件事，目前仅限于你们三个人知道，前期和启东市里的对接，由王总带队，小刘总和吴总负责配合，概念方案这块找个全球知名的设计事务所来做，不要怕花钱。”

"一定要拿出咱们恒达的气质

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